调控施压，房企求生。楼市的"猫鼠游戏"仍在持续。

本年上半年，以收紧融资为特色的楼市调控再度晋级，在监管层一系列的动作和表态后，银行借款、信任等途径大幅缩短，虽然海外融资升温，但显着无法弥补缺口。与此同时，偿债高峰期行将呈现，房企正面对"粮草紧急"的境况。

做为应对，房企挑选在出售端发力。本年7-10月的四个月间，全国商品房出售规划均高于上一年同期。受此影响，依据统计局数据显现，本年前10月，全国商品房出售面积增幅初次由负转正。

10月房地产出资累计增速较上月小幅回落0.2个百分点，仍高达10.3%。其间，由于开发商采取了抢施工抢出售的应对战略，施工面积和出售面积增加均有所加快。

"开发商在很努力地卖房，但资金压力并没有真实缓解。"上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进如此谈论。

"卖房"、"回款"成为热词

由于上一年基数较高，加之"小阳春"未能践约而至，本年上半年，楼市的全体体现不及上一年同期。

从下半年开端，反弹呈现。7月至10月，全国商品房出售面积接连四个月高于上一年同期，然后使得肇庆防水补漏前10月的出售规划一举由负转正。

统计局的数据显现，本年前10月，全国商品房出售面积133251万平方米，同比增加0.1%，本年以来初次正增加；商品房出售额124417亿元，增加7.3%，增速进步0.2个百分点，并接连四个月扩展。

值得一提的是，不少房企在9月和10月加大促销力度，"以价换量"的状况较为常见。8月末，恒大推出掩盖全国大都楼盘项目的价格营销战略，集团旗下的区域公司均参加营销。从实际作用看，恒大以价格退让换来9月831亿的出售纪录。10月，恒大又卖出了900亿的职业纪录。

由于国内融资大幅受限，海外融资难以添补缺口，"卖房"已成为房企回笼资金的首要途径。"公司上下，本年提的最多的词便是‘出售’、‘回款’。"北京某上市房企相关负责人对21世纪经济报导表明，"抓出售、促回款"现已成为整个职业的主旋律，一些房企除了查核出售规划以外，也把回款率列为一项硬性查核方针。

抓回款的作用清楚明了。依据统计局的数据，本年前10月，定金及预收款、个人按揭借款的增速别离到达9.4%和14.1%。而在上半年，这两项方针的增速别离为9.0和11.1%。

在房企的资金来源中，这两项简直占了一半。

但全体来看，出售升温并未令资金状况真实改进。本年前10月，房地产企业到位资金14.5亿元，同比增加7.0%，增速在9月时间短进步后再度下滑。

压力还将持续一段时间。恒大研究院的陈述显现，2019年至2021年，房企逐渐迎来偿债高峰期。从兑付规划来看，这三年的到期债款规划别离为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

前述房企人士表明，从财政模型来看，除了少量大中型房企外，许多企业的现金流都有很大的下降危险，部分房企的现金流现已很难掩盖短期负债。

由于资金不甚宽余，房企的出资脚步受到了限制。统计局的数据显现，本年前10月，全国房地产开发出资109603亿元，同比增加10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。自5月以来，该方针增速一向坚持全体下降的局势，现在已是年内最低。

同期，房地产开发企业土地置办面积18383万平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，下降15.2%。本年以来，房企的拿地规划一向处于负增加状况。

"审慎出资"是职业现阶段的首要指导思想。11月11日，新城控股举行本年第2次暂时股东大会，管理层透露了近期的拿地战略："稳健应对，踩准节奏拿地"。

到本年10月，新城控股的出售规划现已打破2000亿，但公司下半年的拿地显着削减。依据已发表的数据，7月到10月，新城控股的拿地数量别离为12宗、0宗、1宗、0宗。

上海易居研究院指出，本年10月，31家典型房企中，大部分拿地力度低于1-9月平均水平。其间，恒大、碧桂园、融创、万科等"榜首军团"单月拿地出售比缺乏0.1。还有7家房企毫无斩获，其间便包含新城控股、雅居乐、阳光城等千亿房企。

该组织以为，这些企业自身土储富余，放缓节奏首要是为"匹配当下的节奏，下降银根收紧危险"。

严跃进指出，假如未来融资环境没有底子改进，房企现有的战略还将持续实行下去，即"缩短出资、加快出售"。

依照常规，房地产企业往往在年底加大出售力度，然后冲击年度出售方针。且曩昔10年来，12月的出售规划一向是年度最高点。严跃进以为，到前10月，本年房企的出售方针完结状况相对较好，但由于楼市下行，企业会持续强化出售，然后将收入结转至下一年甚至后年。

华夏地产首席分析师张大伟也认同这一观念。他表明，在这一动力下，本年的商品房出售面积有望超越上一年的前史峰值，出售金额也很可能打破15万亿大关，再创新高。

2016年至2018年，商品房出售规划接连三年创下新高。2018年，商品房出售面积171654万平方米，商品房出售额149973亿元。

21世纪经济报导 张敏

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